郭延也想过交由房产中介将物业售出，但是一些不法中介勾结买主故意压价的做法令郭延不敢调以轻心。如何评估该房产的价格，这成了郭延头痛的问题。

    要解决定价问题，郭延觉得还需自己广泛收集资料。在大量收集卖房知识的过程中，郭延发现了这么个“土法子”：用房屋各个细节的价值比例对房产均价进行“加减乘除”。

    该房子是郭延在1997年买入的，当时正值广州房价的高峰期，买入价为82万，本打算趁着楼市的热潮赚上三五斗。无奈在房子买入的第二年广州房价便走向“下坡路”，直到2004年初才止跌回暖，炒房的目的没有达到，该房子一直作为出租用途。

    要拿回9年前的价格那并不可能，但由于该二手房位于天河东，附近有省重点小学体育东小学、省一级中学华南师范大学附属中学等，并且交通便利，生活配套也极为成熟，该商圈的商品房均价约为8000元/平方米。该地段房屋的保值能力还算比较强，郭延预计此时卖出该房依旧能比广州二手房均价来得高。

    首先该计算的是该物业的折旧费。房子一建好便进入了折旧期，每年折旧2%，一共折旧五十年，郭延的房子至今有9年楼龄，这样算下来，折旧的金额问为：8000元×2%×9年＝1440元。

    但是，站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的，郭延的计算方法便是二手房的最基本估计。想将手中二手房放盘的你，或者也可以参照上述的方法计算下你的物业值几何

    小贴士：

    二手房的估算公式列表

    项目

    楼龄折旧

    屋内结构
 
    楼层

    朝向

    教育区域

    电梯

    小区配套

    物业管理

    买家心理

    比例

    每年－2%

    房屋功能低－10%

    顶楼－5%，次底层与次顶层－3%，中间层＋3%

    朝向价值从高到低：东南、西南、东北、西北。若无南向窗户则－5%

    有重点中小学＋15%

    有电梯的二手房相对同质量楼盘多500－2000元/平方米

    无小区配套则－5%
 
    无物业管理则－5%

    旧房－8%

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