的充分保障，没有“白纸黑字”的约定，一切承诺都有可能成泡影。总结购房人的诸多教训，在合同签署过程中经常会在以下环节出现麻烦：
１．开发商虽采用“北京市国土资源和房屋管理局监制”的统一合同文本，却已将其中很多空白部分填完，而且不让购房人新增“补充条款”，购房人只有签字盖章的份儿；２．约定开发商违约的赔偿比例过低，或对购房人的约束明显比对开发商的严格；３．不可抗力范围过泛，例如有开发商约定：“不可抗力是指但不限于开发商不能预见的情况”，这相当于一种无限排除，对购房人显失公平；４．交房时总建筑面积不超过误差范围，而套内面积缩小、公摊面积增加，买房人“哑巴吃黄连”，有苦说不出；５．承诺的规划、设备设施变更，如绿地减少、洁具或电梯品牌改变等；６．交房条件约定不清，交房时一片工地，燃气、电话、卫星电视等不能及时开通；７．物业服务、车位收费没有约定或约定不清。
签定合同门槛多建议购房人签约最简便有效的方法是：把开发商提供的合同复印件拿回家仔细研究，如有条件最好聘请专业人士帮忙，至少自己要按条款逐一试算、试想——当每一项条款开发商执行不利时，合同中是否已约定处理办法，约定的内容、赔偿是否让你满意，而千万不能只约定“不能怎样”、“应该怎样”，却没有约定处理及赔偿细则。
１．文本合同中的空白部分应是开发商和购房人双方真实意思的表示，需要双方共同协商签订；２．签署补充协议是开发商和购房人双方的权利。不过，有些项目由于销售火爆或开发商对后期开发没有信心，拒不让购房人签补充协议，对此，购房人应有清醒认识：买卖双方是平等的法律主体，不让签并不能说明开发商违法；另外，凡是不让签补充协议的大多是因为开发商无法或没有足够信心兑现承诺，对此，购房人应事先明悉，不该事后抱怨；３．将售楼广告中或销售过程中开发商口头承诺的内容（当然最好能有规划文件的复印件）签进合同，如开发商不配合，也一定要尽量争取将您在意的几点事项，如“涉外租赁权”、“产权证办理”、“学校建成日期”、“楼下的绿地”、“车位”等特别给予书面约定；４．详细约定交房条件，如提供竣工验收备案表、小区道路畅通、社区环境良好、水电开通等等；５．开发商约定的违约赔偿标准一般较低，多为银行存款利率，建议购房人要求改为“按个人住房商业贷款利率”，以示公平；６．将“不可抗力约定”条款中“包括但不限于”的“但不限于”删去，并最好约定“当确因市政原因延误交房时，应提交有关部门的证明文件”；７．开发商无权就物业管理做出承诺，所以，在合同中约定物业管理费的意义并不大；重要的是，要在签订购房合同的同时要求开发商出示经小区办备案的《物业管理公约》。
甭让买房成受罪购房之前先补“课”２００３年来的一年间，被称为房地产政策影响力极端凸显的一年，诸多新政策的颁布和执行对购房人的购房行为产生了不同程度的影响，在房地产市场化还欠火候的今天，政策依然是保护购房人利益的“利刃”。所以，在走上购房征程前，很有必要补上这关键一“课”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
执行日期：２００３年６月１日重点：明确双倍赔偿原则、确定欺诈所须承担责任《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房买卖过程中容易引起纠纷的房屋买卖合同、商品房广告、房屋质量及面积缩水等方面具体适用的法律做出明确、具体的规定，其中对开发商恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。《解释》特别明确提出，对故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明等五种开发商恶意欺骗消费者的行为，购房者除可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
《北京市城市房地产转让管理办法》
执行日期：２００３年１２月１日重点：按套内建筑面积预售商品住宅《北京市城市房地产转让管理办法》规定，预售商品住宅应当按照套内建筑面积计价，采用套内建筑面积计价，能使购房人对所购买的房屋面积更加直观和透明，可以有效地维护自己的合法权益。此外，《办法》还规定：一．取消买房人身份限制；二．公摊面积要公示；三．变更规划需经购房人同意；四．测绘单位对数据负责任；五．入住条件更明确；六．预付定金可退；七．取消立契过户手续。
《商品房买卖合同》重新补充修订
执行日期：２００４年３月起重点：按套内面积作为合同约定标准，明确入住条件，新增物业服务内容配合去年１２月１日实施的商品住宅预售按套内面积计价的新规定，市国土房管局对原来的《商品房买卖合同》重新加以补充修订、调整和增加的内容有七项：首先，计价方式与价款都改过去的按建筑面积计价为按套内建筑面积计价；其次，面积确认及面积差异处理也相应地由过去的按建筑面积确认变为按套内建筑面积确认；第三，面积误差的处理也是如此，套内建筑面积误差在３％以内的，开发商对买房人多退少补；套内建筑面积误差超过３％的，买房人可以退房，或按合同约定的处理办法处理；第四，明确了交付期限和入住条件，只有达到三个条件，开发商才能通知买房人收房，即必须拿到建设工程质量验收备案表、实测面积、必须符合买房人和开发商约定的其他条件；第五，新合同增加了前期物业服务、物业服务的内容；第六，新合同还增加了业主临时公约条款；第七，增加物业服务内容作为合同附件。买房人购买去年１２月１日以后取得商品房预售许可证的商品房，要注意开发商使用的是不是新购房合同。
《物业管理条例》
执行日期：２００３年９月１日重点：明确业主地位、保护业主实体权利国务院公布的我国首部《物业管理条例》历时３年、倍受关注，并引起广泛讨论，吸收了各地物业管理方面先进的经验和措施，突破了诸多现行物业管理法律制度的局限，明确了各地方条例中含混不清、悬而未决的难题，及时、科学，遵循公平原则，兼顾开发商、老百姓、物业公司等多方利益，具有较强的包容性：１．选“管家”必须通过招投标；２．通过决定的投票比例为“１／２”与“２／３”；３．物业管理费协商约定；４．业主欠费有了说法；５．收费标准必须在合同中明示；６．公共建筑和公共设施的用途不得随意改变。《条例》进一步强化了业主的监督权和管理权，为今后的市场运作提供了充分的基础。（文/杨婕）
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