●背景：
5月31日，国土资源部公布《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，核心内容是从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，按其所得售房收入全额征收营业税。
●市场现状：二手房交易量锐减
记者近日采访中了解到，从6月1日二手房市场执行新的政策之后，交易量开始出现减少，而且有业内人士分析说，在未来几个月将会出现明显锐减，这是因为从目前二手房市场的房源量来看，将近一半的二手房房龄在5年以内，而且有八成以上的二手商品房是2年左右的，这些房子的再交易将受到新政策的影响。
那么，在面对“成交额×5.5%的全额营业税”时，二手房买家和卖家如何应对呢？
●专家建议：“以租待售”以时间换利润
“链家地产”专家建议说，对于出售者和购买者来说要明确自己所处区域的一个市场状况之外，还需要对房屋自身方面以及对自身出售还是购买的风险方面做出一定的判断，从而更好地达到出售或购买的最佳利益点。
———出售者应该根据房屋的持有年限区别对待
由于此次新政的出台，80%以上的二手商品房均会受到政策影响，作为这部分业主来说必将面临到底是出售还是出租的两难选择？“链家地产”专家建议说，出售业主应该根据自身房屋的持有年限情况，来最终决定是出租还是出售，如果您现在的房产是2001年或者2002年的，采取“以租待售”来规避营业税的支出不失为一条好的策略；相反，如果您所出售的房产年限与5年相差甚远，那么选择“以租待售”的时间机会成本相对较高，而且未来不确定风险也会加大，可能选择该出售就出售的意愿是一种比较可取的方式。
●案例解析：
比如贾先生在团结湖有一套100平米的两居、2002年建的商品房，本打算今年7月出售，总价为80万；由于受到此次政策的冲击，如果现在出售即将面临44000元（800000×5.5%）的营业税支出。然而，贾先生的这套房产是2002年的，离此次新政规定的营业税征收时限5年差不多也就1年，因此，贾先生完全可以采取“以租待售”的方式来规避44000元的营业税，另外还可以获得将近一年的租金30000元（目前该区域二手商品房两居的月租金在2500元左右），特别是团结湖区域的新建商品房增量并不多，消费者的购房可替代性并不强，未来一年区域二手房价依然会处于一定的上涨。所以，如果碰到如贾先生这样的状况，目前采取“以租待售”是比较可取的，反之亦然。购房者面对新政应该注意两个问题
受到此次新政的影响，“链家地产”的专家建议说，购买者在今后的二手房消费中，应该特别关注两个问题：
第一个就是您购买二手房之后，初步的意愿是考虑多长时间会进行转手交易。如果打算在5年内就出售，那是否应该把未来出售将征收的营业税考虑到此次购房的成本支出。
第二个问题就是区域地段的选择。由于未来90平米以下中小户型面积房产增加，那么您在购买同类型二手房的过程中，是否就要面临未来转售或出租过程中受到同类型商品房的冲击，为此，对于区域未来有效商品房供给的状况进行了解也是一个关键点。当然，因为面积因素可能产生的首付款增加问题也是需要购房者注意的。
●情况说明：
比如以前130平米的房子也只需要首付两成，但是受此政策影响后首付款至少就要提高到三成，这样的变动，是否会对您的购房计划产生影响等等。在记者的采访中，一些专家还分析说，整体来说此次政策对于北京未来几月的二手房交易量会产生一个比较明显的影响，特别是对于二手商品房相对比较集中的郊区以及边缘地带的二手房市场产生较大的冲击；同时，对于房产出售者和购房者的心理预期也会发生一些明显的变化，比如作为投资置业者将会更加趋向于中长期投资，税费成本也将逐渐成为购房置业的考虑要素等等。另外，受到此次政策的带动，对于一些传统的交易热点区域依然会是二手房交易的重点，比如北太马甸、中关村、左家庄等区域。
