从2006年后期美国开始爆发次贷危机，2007年在全球范围内掀起了巨大波澜。此次次贷危机反映出，即使是在美国这样的金融制度和信用体系健全的国家仍然会出现住房信贷危机。我们不得不重新审视我国的住房信贷所存在的问题以及面临的风险，了解如何控制和管理住房信贷的风险已经非常重要。
美国次级贷款危机回顾
2001年，美国政府为了缓解恐怖袭击和新经济泡沫破灭对经济的冲击，采取了大幅度降低利率、增加货币供应量等一系列货币政策，在美国经济免遭短期衰退的同时，其副作用却日渐突显：美国的楼市出现了类似股市的“非理性繁荣”的局面，大批信用级别不高的购房者利用次级按揭贷款购买住房，次级按揭贷款市场规模在短期内迅速膨胀。
在市场繁荣时期，美国的住房信贷机构为了获得更高的利润，放松了对住房信贷风险的控制，使得那些获得次级贷款的中低收入者的信用风险在景气时期没有暴露；同时，各大金融机构对金融衍生工具过度使用和过分依赖，在经济平稳时期，它们的确能够将集中的风险分散，但在经济动荡时期，这些致力于分散风险、规避风险的金融衍生工具却成为放大风险、扩大危机的“罪魁祸首”。
对我国住房信贷的启示
启示一：住房按揭贷款并非是最安全的资产
房产的价值是随着市场不断变化的。当市场向好时，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，诱使银行不断扩大抵押信贷的规模；当市场发生逆转时，房价走低，银行即使拍卖抵押物，其所得收益也不足以偿还贷款。美国的次贷危机正是由于美联储的连续加息以及相伴随的房地产价格持续走低所致。目前，我国商业银行对住房抵押贷款风险控制仍不够重视。
启示二：放宽标准将会增加贷款的潜在风险
为了追求自身短期效益，我国商业银行盲目扩张住房按揭贷款，许多不符合贷款资格的人获得了贷款；同时，许多房地产开发商为了获得资金融通，虚构购房者实行假按揭，贷款银行为了获取更多的利润，放松了对贷款资格的审查，大大增加了银行的风险。美国次贷危机爆发的一个重要原因就是住房贷款机构对于贷款资格审查的放松，使得大量不符合标准，没有还款能力的人获得了贷款。
启示三：金融创新是一把双刃剑
在美国，通过资产证券化的方式将次级贷款变为次级抵押贷款债券的确对于风险的分散起到了非常大的作用，它大大减少了住房贷款机构的流动性风险，使其在短时间内获得资金融通从而开展新一轮的放贷活动。但我们要看到的是，以信用为基础的资产证券化这一金融衍生工具也放大了危机的作用范围，在某种程度上增加了住房信贷的潜在风险。
如何进行住房信贷风险管理
第一，建立预警机制，控制潜在理性违约风险的发生。当市场开始不景气的时候，或者是预测到不远的将来整个宏观经济可能受政策或其它因素的影响而出现萧条的趋势时，商业银行应减少住房抵押贷款的发放。加强内部控制机制，提高住房抵押贷款的标准，严格审查申请住房抵押贷款人的资格，同时应向借款人讲明贷款利率的政策，防止借款人被迫违约风险的发生。
第二，建立和完善国家信用体系，减少恶意违约风险的发生。由于我国缺乏一个完善的社会信用系统，银行很难知道借款人的信用情况，使得很多信用条件很差的人获得了贷款，大大增加了贷款的恶意违约风险。
第三，完善担保和抵押制度。住房信贷与其他信贷不同，由于个人存在较多的不确定因素，因此，在发放住房贷款时，用抵押、担保作为还款保证显得十分重要。在这次的次贷危机中，美国的住房抵押贷款的担保机构对整个危机的缓解起到了非常重要的作用，分散了发放贷款的机构的风险。
第四，审慎地推进我国住房抵押贷款证券化的过程。资产证券化对于风险分散的积极作用无法否认，但我们要看到的是此类金融创新并没有最终消灭风险。我国住房抵押贷款证券化的过程必须是在我国金融体系发展到一定程度后才能实行，如果在条件还不具备的情况下仓促建立类似美国的住房贷款的二级市场，一旦发生偿付危机将会造成比此次次贷危机更加危险的局面。
（作者单位:中国人民大学经济学院国民经济管理系）
