2008年对于中国是一个极赋意义的年头，而对于房地产行业来说也是一个关键的节点。这是一个上到“两会”，下到平民百姓大家都在关注的一个热点话题。各种市场信号层出不穷，作用到济南房地产市场能有几分？特有的宏观市场环境、巨大的刚性需求将使济南市房地产市场处于何种状态，并且何去何从？刚性需求联袂城市升级房地产市场前景开阔 。
从宏观市场上了解到，2007年济南市房地产业完成投资 146.5亿元，同比增长19.1%；施工面积1015.5万平方米，增长8.03%；竣工面积276.2万平方米，增长15.1%；新开工面积351.7万平方米，增长9.9%；销售面积259.7万平方米，下降0.59%；商品房空置面积40.5万平方米，下降19.6%。而同期全国全年完成的房地产开发投资同比增长30.2%，其中商品住宅投资增长32.1%；土地购置面积同比增长11%；商品住宅新开工面积同比增长21.3%，商品住宅竣工面积同比增长5%；商品住宅销售面积同比增长24.7%，商品住宅销售额同比增长46.5%。由以上看出济南的房地产市场相对稳定，房价上涨速度相对较慢，没有像一线大城市出现房地产投资增速过快，房价上涨过快，波动较大等问题。
其次，具体到每一个城市的房价波动与当地的供求关系联系紧密。据《2007年济南市房地产市场运行情况》显示2007年济南市住宅商品房的销售面积为290万平方米，而2007年济南市住宅商品房的供应量仅为178万平方米，存在着112万平方米的缺口，需要由以往的年份的供应量来填充，可以看出2008年整个济南市的房地产市场存在着巨大的刚性需求。
此外，除了巨大的市场刚性需求外，城市的升级发展也是影响房产行业发展的主要因素。全运会的到来使济南城市化建设迎来了空前的发展机遇，奥体中心的区域定位引领了济南发展的大势，北园大街、历山路、二环东路BRT工程的建设以及城市内多条河流与道路的改造，均已全运会开幕时间为投入使用节点，38个棚户区改造项目多数要在全运会之前开展，整个城市的建设如火如荼，各项改造工程日新月异，城市风貌与功能全面升级。
东部作为济南市发展的主要方向，政府出让土地的频次和力度不断加大，房地产开发的进程日益加快；棚户区项目、改造道路沿线地块等城市中心黄金地块都需要进行房地产开发，在项目个数与总开发面积上均创造了济南历年来的新高，如此庞大的开发规模，使整个市场达到了空前活跃的程度。巨大的市场需求加上济南城市在2008年中将要完成的大刀阔斧的动作，给房产行业呈现了一个开阔的发展前景。
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